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Direct Delivery/Education @ Your Office Enjoy the convenience of having an instructor deliver education in your own office (or other facility). Call Paula Krauth, Education Programme Manager at TREB at (416) 443-8145 for details regarding costs and requirements. MLS® Office Outreach Each session, led by Brenda Gwilliams, is 2-hours in length, carries 2 CE credits and costs $5.25 (tax incl.) per attendee. • A Comprehensive Review of MLS® Rules 2006 • An Overview of 2010 Commercial Forms • An Overview of 2010 Standard Forms • Best Practices when Dealing with Clients and Customers • How REBBA Affects You Every Day • Topical Issues of the Real Estate Industry • The Real Estate Industry: What you need to know Call Brenda Gwilliams at (416) 443-8165 to book your office. (A $50.00 + GST minimum charge applies) Take Your Office to Class How about a "Take Your Office to Class" Day?Studies show that the information you retain immediately after a session gradually diminishes if it is not reinforced. Wouldn't it be great for your sales staff to attend a computer class that is reserved for your office alone? Think of all the collective knowledge on tap when they are back at the ranch! What one forgets, someone else remembers and vice versa. What a great way to reinforce their learning and help them earn some RECO credits along the way. Choose any full or half-day computer class, call David Baldwin -- Manager, Technical Training (416-443-8100 ext. 8492) to book and we'll give you a selection of available dates and times to choose from. OR On a larger scale, what about reserving a Continuing Education Seminar in TREB's auditorium. Have your people ever attended a seminar and felt like it didn't quite apply to their situation or specific office practices? Have they wanted to ask a question but been too shy? Be a hero to the office and arrange a private seminar at TREB. Get them the information that's relevant to your circumstances. Guarantee a private forum for questions and discussion. Give them an opportunity to share concepts and issues with their office colleagues and earn RECO mandatory education credits at the same time. For more information on rentals of the treb auditorium or classroom #3, call Paula Krauth -- Education Programme Manager at (416) 443-8145. TorontoMLS Tips and Tricks Office Outreach These 2-hour/2 CE credit information sessions conveniently allow you and your salespeople to learn valuable information without having to leave the office. (It is not necessary to take them in order.) • TorontoMLS "Tips & Tricks" Part 1 • TorontoMLS "Tips & Tricks" Part 2 • TorontoMLS "Tips & Tricks" Part 3 • TorontoMLS "Tips & Tricks" Part 4 Details: • Each session is 2-hours, 2 CEs and costs $5.25 (tax incl.) per attendee. • No advanced registration of individual attendees is required; participants fill out a CE card at the session. The cards are collected at the end of the session by the TREB trainer. • CE credit certificates will then be mailed out to the host office for distribution. • The total amount charged will appear on your monthly TREB invoice. (A $75.00 + applicable minimum charge/15 attendees applies). • A step-by-step colour Quick Reference Guide will be provided to each participant. Requirements: High speed or wireless Internet access. Plain wall or screen. Call Mable Wong in the Education Department at (416) 443-8153 to book your office. Please note that separate date outreach bookings for Parts 1, 2, 3 and 4 are required. Bookings will be taken on a first call/first served basis. 如有垂询, 请电：李丁Li Ding Cell No. 416-648 3678 e-mail: dingdingli@rogers.com 网址： www.jdlrealty.ca |
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MLS 规则
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宣传 Q. 我能宣传MLS系统中其他成员代理的物业吗？ A. 可以，只要”宣传许可”字段指示的是“YES”，并且你获得了挂牌经纪公司提供的具体的书面形式的宣传允许。(MLS® Rule R-430) Q. 当一物业被另一经纪重新代理后，该经纪是否可以使用相同的资料，例如平面图、特征表等？ A. 只有当该成员获得最初建立这些资料的成员的书面同意才可以。(MLS® Rule R-431) Q. 如果我是代理经纪，我能否在刚卖出该物业时发出“刚售出”卡片？ A. 如果交易没有完成，你只是想要宣传该物业地址“已售出”，那么你只需要卖家的书面许可。如果你想要宣传该物业的售价或者要包括一张该物业的照片，那么你就需要卖家和买家的具体的书面许可。(Section 36 RECO) Q. 如果我是买家的代理经纪，我能否宣传卖出的物业？ A. 如果是在交房之后，那么你只需要买家的书面允许就可以了。(Section 36 RECO) 代理 Q. 我把一处物业介绍给了一位买家，之后该买家通过另一经纪买了该物业。我没有和该买家签订合约，那我是否可以索取介绍佣金呢？ A. 不，这与介绍无关，关键是看谁获得了offer。只要买家没有签订买家代理协议，那他就有自由让任何人帮其代理。 Q. 签订合作与代理确认表格（表格320）是强制性的吗？ A. 表格本身不是强制性的，但是应有公开服务作用和本质的书面文件，这一要求是强制性的。(RECO Rule #3) Q. 为什么我必须要让我的买家或卖家签署Working With A REALTOR®手册？ A. 作为一个注册人，你有责任尽早向你的客户提交这份手册，因为它解释了你可以提供的服务的类型。(Section 10.1 RECO) 预约 Q. 我是一个合作经纪，我可以直接联系卖家预约吗？ A. 只要该物业在MLS®上还有效，那所有的看房或验房预约都必须通过挂牌经纪。然而，卖家可以直接与一位经纪确认预约。(MLS® Rule R-505) Q. 如果我不能赴约，或者我的买家决定他不想再看该物业了，我该怎么做？ A. 如果你不能赴约，那么你必须立即通知挂牌经纪。(MLS® Rule R-515) Q. 如果我代表买家，我是否必须参加买家所有的看房和验房，如果合约中有相应的条款规定？ A. 是的，MLS®第520条规定“合作经纪应该持续参加买家任何的看房或验房约定，来履行必要的条款。” Q. 一位合作经纪看完一处挂牌物业后，没有锁前门，那谁应该对此负责？ A. 看房或验房的经纪要确保在离开物业之前，全权负责各项安全措施。(MLS® Rule R-555) 佣金 Q. 作为一个合作经纪，我可以重新协商MLS®系统中给出的佣金吗？ A. 可以，只要是在签订合约之前。挂牌经纪和合作经纪协商的任何更改都必须分开并有书面形式。(MLS® Rule R-730) 合作与代理确认表格（表格320）就可用于这一目的。 Q. 挂牌经纪能否在要约注册之后更改MLS®系统中给出的佣金呢？ A. MLS®第740条规定“从一个要约的注册到最终接受期间，MLS®系统给合作经纪的佣金都不能更改”。 Q. 合作经纪需要多久才能从挂牌经纪得到佣金？ A. 合作经纪应在挂牌经纪收到资金的10日内得到佣金。(MLS® Rule R-750) Q. 如果我是挂牌经纪，并且我有自己的要约，而且我减少了我的佣金，那我需要公开这些吗？要怎么做？ A. 如果一位经纪的客户是卖家，并且该经纪和卖家之间的协议包含与佣金或其他报酬有关的条款，该条款会影响一个要约是否被接受，那该经纪就应该在要约接受之前，尽可能早的向提出书面购买要约的所有人公开这些条款的详细内容。(Section 25 (1)) 押金 Q. 当买卖合约接受后，什么时候要给押金？ A. RECO 29条要求注册人根据合约要求来递交押金。 Q. 当购买物业时，是否有最抵押金的要求？ A. 没有最低要求，押金是买卖双方之间协定的。 Q. 如果押金支票不能兑现，那是否还有交易？ A. 卖家需要请他们自己的法律顾问来决定该要约的状态是以N.S.F退还支票，还是未根据合约要求给予押金。 表格 Q. 表格220，买家物业信息声明是强制性的吗？ A. 该表格不是强制性的，然而，RECO第20条规定“如果经纪的客户是卖家，并且知道卖家已经完成一份供买家们参考的关于物业的书面声明，除非卖家另有指示，否则该经纪应该 a）对所以对此物业感兴趣的买家公开该声明；并且 b）根据买家要求，尽可能早的提供该声明。” Q. 当在MLS®系统中挂牌物业时，必须要填写MLS®数据信息表格吗？ A. MLS®第205条规定，所有的MLS®挂牌物业都要有MLS®数据信息表格。 Q. 我的卖家是否可以修改MLS®挂牌协议中的条款? A. 你不能修改或删除挂牌协议中的任何以下条款。(MLS® Rule R-340) Residential: • Clause #7 Warranty • Clause #9 Family Law Act • Clause #10 Verification of Information • Clause #11 Use and Distribution of Information • Clause #12 Successors and Assigns • Clause #13 Conflict or Discrepancy Commercial: • Clause #6 Warranty • Clause #8 Family Law Act • Clause #10 Verification of Information • Clause #11 Use and Distribution of Information • Clause #12 Successors and Assigns • Clause #13 Conflict or Discrepancy Q. 如果我的客户想要修改不适用于上述规定的条款，该怎么办？ A. 这就应该由特约经纪人或经理来决定了。MLS®第210条规定，对于OREA/TREB表格的任何修改都应该明确指出，并由交易双方草签。 Q. 我的客户让我向其解释买家/卖家协议和买卖合约的条款，但是我不太方便回答他们的问题，我该怎样处理？ A. 请客户参考TREB的公共网站http://www.torontorealestateboard.com/，在那里他们可以在“简明语言的表格”目录下查阅这些表格。 挂牌协议 Q. 我帮一位卖家在MLS®挂牌物业，但是他要求只签订30天的挂牌合约，请问这样允许吗？ A. 在MLS®上挂牌物业至少要60天。(MLS® Rule R-325) Q. 当MLS®挂牌协议被取消时，挂牌协议中的延缓缴纳的规定是否也取消了？ A. TREB 取消挂牌协议表格，表格242，只是取消挂牌协议，并没有取消延缓缴纳规定。 Q. 当一物业显示“暂停”时，另一经纪可否重新挂牌该物业？ A. 当一物业显示“暂停”时，其他经纪不能重新挂牌该物业。因为目前经纪的合约仍然是有效的。 Q. MLS®挂牌协议中的延缓缴纳规定有什么作用呢？ A. 延缓缴纳条款的目的主要是保护挂牌经纪和合作经纪，以防卖家或买家故意拖延到挂牌过期来逃避支付佣金。延缓缴纳条款是指，如果经纪在该物业挂牌期间，无论从任何来源介绍的一个人在之后影响了卖家的私人出售，那么，如还在延缓缴纳期间，卖家就应负责支付经纪的佣金。 如果在挂牌期间，该经纪介绍或展示此物业给一位买家，之后，该物业由另一经纪挂牌，收取较低的佣金，在此时，该买家购买了此物业。那么，卖家仍需要支付佣金差价给原来的经纪。 Q. 两个不同的经纪可否同时代理MLS®系统中的同一物业？ A. 如果卖家是抵押贷款，金融机构挂牌了该物业，那么就可以允许有两个不同的卖家和挂牌，并不会造成重复挂牌。 Q. 如果丈夫和妻子想要由两个不同的经纪来挂牌他们的物业呢？ A. 这是不允许的，因为这样会真的造成重复挂牌。最后在系统中输入挂牌信息的经纪将会收到书面通知，并且他的挂牌内容会被删除。 Q. 当我为自己或是为亲戚买卖物业时，我必须要公开我是个注册人吗？ A. RECO第18条规定。必须在要约发出前，尽早的以书面形式单独公开。 Q. 谁需要拿到挂牌协议的副本? A. RECO第12条规定，如果一位经纪与一个或多个人一起签定了一个与房地产有关的书面协议，该经纪应该确保其余的每个人都立即获得一份该协议的副本。 MLS® 系统 – 输入挂牌信息 Q. MLS®挂牌必须要在什么时候输入MLS®系统？ A. MLS®第365条规定，你必须在开始之日起两个TREB工作日内，在MLS®系统中输入挂牌信息。（TREB工作日是指从周一至周五，不包括法定假日） Q. 什么时候必须在MLS®系统中更新暂停或取消信息？ A. 当一个挂牌协议被取消或被暂停了，必须要在2个TREB工作日内更新该信息。(MLS® Rule R-381) Q. 我要怎样在MLS®系统中挂牌一个尺寸不规则的物业？ A. 如果物业尺寸不规则，那你就应该在MLS®系统中公布该物业的正面和深度的较小的尺寸，并且要在经纪备注中提及“物业尺寸不规则”。(MLS® Rule R-380) 销售报告 Q. MLS®成员能否不向TREB汇报销售情况？ A. 无论是住宅的还是商业的物业，任何的有条件或确定出售都要在2个TREB工作日内向TREB汇报。 Q. 该物业目前已经确定售出，但是卖家由于隐私原因，不想向TREB汇报售价，我该怎么处理呢？ A. MLS®第610条和挂牌协议的第11条规定，物业售价应该向TREB汇报。当这是合同中的规定时，它就不是隐私问题了，并且挂牌协议中的第11条也不能更改或删除。 Q. 当物业有条件售出时，是否需要向TREB报告售价？ A. 只有当物业确定售出时才必须报告售价。 Q. 当一笔确定的交易没有实现或者一个有条件售出没有成为确定售出，这是否需要向MLS®系统报告呢? A. MLS®第16条规定，如果一笔确定交易没有实现或者一个有条件的要约没有成为确定的出售，那么像这种情况应该在2个TREB工作日内向TREB汇报。 Q. 在我报告该物业有条件售出时，我是否要报告条件是什么？ A. 不，你只有责任报告条件到期的日期。 标牌 Q. 我能在MLS®挂牌协议生效之前在物业上放置“For Sale”标牌吗？ A. 不可以。直至MLS®挂牌协议生效之日才可以在物业上放置“For Sale”标牌。 Q. 当一物业被确认售出后，我的售出标牌可以留在该物业上多长时间？ A. 这取决于当地的政府。多伦多市的法律规定，售出标牌可在物业上停留最多30天。这并不是MLS®的规定，你可以向物业所在地的市政厅咨询相关规定。 Q. 在MLS®系统中挂牌,却位于TREB辖区以外的物业的标牌上需要什么样的MLS®鉴定要求呢? A. 任何在MLS®系统中挂牌的物业，一定要在标牌上有MLS®的标志，并且要指明该物业是通过多伦多MLS®系统挂牌的。 如有垂询, 请电：李丁Li Ding Cell No. 416-648 3678 e-mail: dingdingli@rogers.com 网址： www.jdlrealty.ca |
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offer中，买家要求应该明确
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2010年2月8日 买家的地产经纪联系了一位卖家并要求提供一个被划分为“公路商业”的未挂牌区域的准许使用的清单。卖家给他了一个很长的清单，但其中没有包括货运枢纽，并且这位经纪也没有提到货运枢纽是买家要求的。 买家的经纪在报价协议中提出：这份协议是有条件的，自接受之日起30天之内有效。并且为维护买家利益，加入了以下条件：买家可以根据自己意愿在任何时间，以任何次数书面取消全部或部分协议，这份协议如无效和无法执行，押金和代付利息必须如数退还，不得扣减。 买家从市府得知此物业被相关的法律和官方计划划为终局的和有约束性的形式，允许根据公路商业区域的规定作以下开发和使用：零售业、汽车和卡车销售机构、商业车库、作为公路商业配套使用的开放存储区域、停车场和饭店；买家谨慎处理之后认为此物业适合他的使用。 但当买家了解到此物业不能作为货运枢纽来使用时，取消了交易并起诉要退还5万美金的押金。 法院需要从合约来决定当事双方的意图，以及合约第2条是否是一个独立的条件来使买家免除履行他的义务。法院最终裁定这些条件倾向买房利益，而且是由他的代理人起草的，所以任何的歧义都应该以对作者最不利的方式阐述。此外，第二条是第一条的辅助性条款，并不是独立的。因此，买家失去了押金。 如有垂询, 请电：李丁Li Ding Cell No. 416-648 3678 e-mail: dingdingli@rogers.com 网址： www.jdlrealty.ca |
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