JDL GROUP 嘉德集团

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服务了千万客户，为他们构建了梦想家园。您对美好生活的追求，就是我们努力的方向。

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租赁常用条款

Landlord represents and warrants that the appliances as listed in this Agreement to Lease will be in good working order at the commencement of the lease term. Tenant agrees to maintain said appliances in a state of ordinary cleanliness at the Tenant's cost.

The following appliances belonging to the Landlord are to remain on the premises for the Tenant's use: Fridge, Stove, B/I Dishwasher, Washer, Dryer, Light Fixtures And Window Coverings.

跳过自己的经纪可以吗？

买家请了经纪人 “ A ” ，让其帮他寻找一个公寓，但是拒绝签署买家代理协议（ BRA ）。

买家通过经纪人 “ A ” 给一个公寓下了 offer ，并签署了 OREA 的合作与代理确认表，指明挂牌经纪代表卖家，经纪 A 代表买家，并且卖家支付 2.5% 的佣金给经纪 A 。但是这份 offer 没有被接受。

之后，买家直接给挂牌经纪打电话，要直接通过她来下 offer 。挂牌经纪确认买家没有跟经纪 A 签署买家代理协议后，就与买家签订了该协议。之后，挂牌经纪降低了总佣金， offer 被接受了。在交易完成后，挂牌经纪支付给经纪 A $1,500 的 “ 介绍费 ” 。

20年没人反对就有产权

张先生 拥有相连的两处物业，在 1985 年售出了其中一处。在此之前，他修建了一个可供两物业使用的车道，并从 1963 年开始就一直维修和保养该车道。

由于该车道是位于已售出的物业范围内的，因此 张先生 和新业主之间就发生了争议。

法官认为 张先生 是通过反向占有，而非该业主的允许来获取该车道的地役权的。

上诉法院将法律原则概括如下： “ 法律明确规定，如要通过法规来获取地役权，申请者必须证明他或她是在无暴力、隐秘的情况下享受地役权的，或者证明在其提出声明之前，已经有至少 20 年的使用许可。换言之，申请者必须要证明其是在持续的、不间断的、开放的、和平的，并且该土地所有者知道和没有反对的情况下使用和享受了该地役权至少 20 年。 ”“ 在定下了适用的法律规定后，法官解释了为什么他认为 张先生 满足了这些条件。对于该车道的使用应具有 ‘ 权力 ’ 的要求，法官指出 : 被告没有立场来说该地的使用是应有 ‘ 许可证 ’ 或得到允许的。显而易见的，该车道的使用权是属于 29 号物业的所有业主的，也就是对其提供维护和维护材料的人。 张先生 的证据不仅令人信服，而且很坦率和诚实。照片可以证明他维护该车道所付出的努力。 ”

 
 
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卖家应在交房时没有搬出物业怎么办？

安省物业买卖合约规定， “ 交易完成后，卖家应将空物业交给买家 …” 。

买家老张从多伦多搬往伦敦，并且在交房当天安排了搬家工人。伦敦的房子交房时间是安排在下午 3 点 . ，然而卖家自己买的房子的交房时间是在同一天的下午 4 点 。

买家老张的搬家工人在下午 6:00 到了伦敦，但是卖家不允许他们进入。

由于搬家工人的卡车第二天要在多伦多用，所以他们一直等到晚上大概 9 点 就离开了。

搬家工人在下周一返回，并且收取了买家老张额外的 1 千多块 。买家老张另外还支出了包含旅馆费在内的额外费用共 $40 0 ，并因此起诉卖家要求赔偿。

法官命令卖家赔偿买家的损失，并且认为卖家必须在交房之日把物业腾空交给买家，这才意味着该交易结束。如果他们没有做到，那他们将对所有损失负责。

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提供SPIS，有何利弊

卖家知道自己的房子有水路问题，并且请专业人员进行了维修和修复工作。之后，他们决定卖掉房子，也向经纪说明了关于水路问题的详情和曾做过的修复。然而，他们没有在卖家物业信息表 (SPIS) 中透露这一点。

关于经纪告诉卖家这个表格意味着什么的问题，双方有一些争议。卖家的辩护律师认为，因为这些问题讨论的是目前的状态，因此卖家不需要披露这些事实，例如 “ 你现在知道任何该物业有潮湿或水路的问题吗？ ” 但是法官并不同意这个观点。

买家的经纪在买卖合约中加入了 SPIS 和这一条款： “ 买家知道其已经收到了一份卖家提供的完成的 SPIS ，该声明作为买卖协议的附表 B ，是协议的一部分，并且买家有机会在提交买卖协议之前阅读卖家在 SPIS 中提供的信息。 ”

当买家发现该物业曾经有过水路问题后，他们拒绝完成交易。之后，卖家以一份完全完成的 SPIS 卖出了此物业，并且起诉买家，要求其赔偿 $113,000 的损失。

法官注意到 SPIS 中提到该声明不是保证书。然而，法官认为此声明是买家可以依赖的陈述，尤其当它是买卖合约的附加内容时。 “ 一旦卖家通过签署 SPIS 来 ’ 打破沉默 ’ ，那买者自负原则就会减弱而成为买家的防御机制，并且卖家必须如实并完整的说明关于此问题上提出的含糊不清的事项。在这种情况下，要求真实答案是合约条款必不可少的一部分，如不能提供真实答案，那被告完全有权力拒绝完成交易和要求废除合约。 ”

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没有再签代理协议仍须付代理费

一位经纪代理一处物业，和卖家谈好有 5% 的代理费。然后，接到过一些offer，但是都没有做成交易。

6 个月后，该代理协议期满。然而，虽然没有再签代理协议，该经纪仍然在进行营销活动。

之后，一个买家经纪给卖家出了一份新的代理协议，但是卖家没有签字。卖家告诉他的经纪，希望他能继续努力出售该物业，然后会根据售价来付给他代理费。

后来签了一个offer，经纪是卖家的代表，另一位合作的经纪是买家的代表。卖家最终将该物业出售给了买家，虽然买卖合约的内容基本一致，但是却少了大约 2.5% 的应付给售房经纪的代理费。

该经纪向法庭提出诉讼，要求卖家赔偿代理费。当时的地产及商业经纪法案第 23 条 b 规定，如果该经纪 “ 取得了被接受的书面买卖合约 ” ，那就应该得到代理费。因此，该经纪胜诉了。

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