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买家看了一位经纪正在代理出售的物业，他们与在场的其他潜在买家，都没有发现有任何迹象表明该物业有老鼠。买家相对迅速的买下了此物业，不久以后就发现有老鼠。他们在买房前没有仔细查看该物业，也没有请验房师来验房。他们也没有询问房子里是否有老鼠，或检查橱柜和壁橱，并且当时也没有表现出对老鼠问题的担心。卖家也没有提及房子里有老鼠。 事实上，该物业有严重的老鼠问题，但是这不属于任何的保证或欺诈性陈述，因此，根据买者自负原则，买家将会败诉。卖家证明房子里没有老鼠，在他们搬家后发现的任何老鼠粪便，都是因为她的宠物仓鼠在房子里到处跑的结果。然而，在接受买卖合约之前，一份报告指明整个房子确实使用过洛哌丁胺，并且在水槽下、厨房里和冰箱周围都放有打开的诱饵盒。该报告指出卖家曾移走了毒药。 法官认为仓鼠不会留下粪便。但是，没有披露房子有老鼠，是保证了发现欺诈性虚假陈述的正面的虚假陈述吗？当卖家在明尼托巴省物业状况声明中对 “就你所知，在你拥有产权期间，是否有因风、火、水、潮湿、昆虫或鼠类对该物业造成的损失？”的问题给出了否定回答时，这是否是一个虚假陈述？根据该陈述的一般理解，没有证据显示物业有任何的结构损失。法官还提到中长期的警告，因此，买家败诉了。 如有垂询, 请电：李丁Li Ding Cell No. 416-648 3678 e-mail: dingdingli@rogers.com 网址： www.jdlrealty.ca |
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物业状况披露声明不是担保书
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买主在萨斯喀彻温省买了一套房子，并收到卖方的物业状况披露声明，表明该物业没有任何未修复的屋顶漏水或潮湿，或是水的问题，但也表示后院以前的排水有问题，但据他所知，已被修复好了。 买家聘请的验房师的报告表明该物业由于潮湿墙漆有些起泡，并且地下室有些渗漏，但那些都是小问题。在交易结束后，由于排水系统的问题，春天时后院积了大量的水，造成了$34,000的巨大损失。因此，买家起诉卖家违约和疏忽的失实陈述。法官认为物业状况披露声明是售房合约的一部分，但是卖家并没有在此声明中保证将来不会有水的问题。这份物业状况披露声明并不是担保书。他没有披露以前地下室渗漏的严重程度也不算失实陈述。他没有做任何事来隐瞒任何潜在的问题。 在任何情况下，买家都不能依靠卖家提供的物业状况披露声明，或者他们自己请的验房师的报告。“凡是买家自愿想当然的相信验房师的作用，例如雇用一位验房师并认为卖家没有使用手段来掩盖真相，那买家就不能说是依赖于卖家，即使卖家完全清楚材料有潜在的缺陷。” 如有垂询, 请电：李丁Li Ding Cell No. 416-648 3678 e-mail: dingdingli@rogers.com 网址： www.jdlrealty.ca |
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误读一项条款使买家损失$90,000
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一物业原本要开发作为高尔夫球场，但开发者因遭遇财政困难而破产。并且该市府并不知道此物业的用途从农田（包含住宅）改为了经营高尔夫球场的商业用途。 政府现在正重新评估此物业，并将根据调整后的税率来收税。法院批准了该物业的销售，并且财产交付令也认可了销售合约中破产公司的接管人作为卖家和GolfNorth作为买家。 财产交付令第11段的部分内容是：“此法院指令从破产公司的转让证书备案起立即生效，所有的权力、产权和利益都将授予买家…卖家将免于任何转让之前或之后的税款和费用，无论这些索赔是已经生效的或由法律认可的。 销售合约的第18段规定：“调整：任何的不动产税应在物业交接之日分配给买家。”这一调整是根据安大略省房地产协会打印出来的标准买卖合约表格实施的。然而，买卖合约的附表“D”中明确规定：“尽管在打印出的附表中有相反规定，以下条款和条件仍将适用于该买卖合约——10.交接调整：买家确认在卖家交接物业后合约将不会再更改。并且买家进一步承认将不会有阻碍此物业交接过程的关于调整声明中任何条款的潜在的更改。” 法院裁定，卖家通常要负责重新评估后的税款，但当双方都同意第10项条款时情况就不同了。因此，买家要向政府支付$90,000的税款。 如有垂询, 请电：李丁Li Ding Cell No. 416-648 3678 e-mail: dingdingli@rogers.com 网址： www.jdlrealty.ca |
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在特殊情况下使用竞业限制条款
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保险经纪公司的员工签订的合同中包括一条限制性的约定，其明确规定员工在离职后的两年内，不能“与你在H. L. Staebler公司工作期间服务或接触过的任何客户做生意”。 这个雇佣合同还包括一条关于违约赔偿的条款。一旦发现员工去为竞争对手工作，就要赔偿损失$2百万。 安大略省上诉法院裁定此条款无法执行。“参照公共利益，只有当合同双方的关系是合理的”，才能执行这样的约定。这就说明当法院判定这样的约定是否有效时，竞争性原则一定要是平衡的。一方面，有“重要的公共利益来降低贸易限制，和维护自由开放的竞争不受限制性约定的束缚。”开放的竞争对社会和受影响的员工都有利。社会受益于有更多的机遇，员工则会有更多的就业机会。另一方面，无论怎样，“法院一直都不愿限制订立合同的权力，尤其当这权力是由拥有平等的谈判能力的有见识的人来行使的。” 有三个因素必须考虑。首先，雇主是否有私人的利益是有权受到保障的？第二，该约定的时空限制是否过于宽泛？第三，此约定是否是有悖于一般的竞争原则而无法执行的，并且不受禁止拉前任雇主的客户的限制？ 如有垂询, 请电：李丁Li Ding Cell No. 416-648 3678 e-mail: dingdingli@rogers.com 网址： www.jdlrealty.ca |
公开市场价值的比较性
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一位经纪人了解到有一块待开发的物业可能要出售，就与卖家讨论价钱。最终报价$800,000但没有被接受。在进一步的商议之后，以$1百万的价格成交。 经纪人把消费者手册 “与经纪人合作”、专门的售房合约和附有第一次报价的有限双重代理协议传真给了卖家。卖家在接受了第二次的报价后签署了这些文件。 交房后保证就会失效
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