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同时出售两物业,在加拿大怎样最大化减税?

中国人喜欢投资房地产,所以很多时候在加拿大都会购买多套房产。大家可能知道,房屋买卖所产生的盈利属于资本增值(Capital Gain),其中的50%需要纳税。但是,对于自住房,加拿大税法给予纳税人免税待遇,也就是如果将自住房出售,所产生的资本增值无需纳税。

在加拿大,卖房能不能享受资本增值免税,需要界定该房产是否一直保持自住房的性质。自住房的概念是以家庭作为单位,从1982年开始,每个家庭包括夫妻和未婚未成年子女,可以共同拥有一个自住房享受免税增值的税务优惠,即使和配偶婚前分别拥有一个物业,结婚后也只能选择一个物业作为自住房。自住房可以是独立屋、公寓、度假别墅、活动房屋和船屋等。享受税务优惠的首要条件是必须拥有该物业的所有权,其次是必须在该年内居住过此物业,可以是短期或是仅作为度假性质使用。

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若只有一个物业,很简单,出售直接享受免税待遇。倘若有两个物业同时出售,怎样可以充分享受免税待遇呢?嘉德理财建议:尽可能多的把作为自住房的年限分配到增值较多的房产上。具体计算自住房免税额的公式如下:

物业增值 × [(1 + 该物业被认定为自住房的年限)/拥有该物业的总年限]

为了更好理解两个物业同时出售的免税待遇,请看以下例子。

王先生有一套2008年购买的房屋和一套2013年购买的度假屋。在2017年,他把两套物业同时出售。房屋的资本增值为$200,000,而度假屋的资本增值为$80,000。为了充分享受免税待遇,减少应缴税款,可把两套物业作为主要居屋的年限分配如下:

拥有房屋总年限:10年(20082017); 定义为自住房年限:9年(20082016

拥有度假屋总年限:5年(20132017); 定义为自住房年限:1年(2017

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由于在公式中有(1 + 该物业被认定为自住房年限)这一要素,因此可以只把9年作为自住房的年限分配到房屋上,仍可得到完全的免税待遇。而出售房屋这一年,则把度假屋定义为自住房,即可最大化实现减税。

房屋作为自住房的免税待遇:$200,000 × [(1+9)÷10] = $200,000

度假屋作为自住房的免税待遇:$80,000 × [(1+1)÷5] = $32,000

如此一来,王先生房屋出售的资本增值完全免税,而度假屋的资本增值,同时也有$32,000的免税额,充分实现免税最大化。此外,按照这一公式,有些家庭考虑换房,如果先买第二套房产,后卖第一套房产,则会有一段时间同时拥有两套物业,但只要同时拥有两套物业的时间不超过一年,就不会产生增值税问题。

另外,很多人会把自己的自住房“部分出租”,或作生意用途,或设立家庭办公室。只要不申报房屋折旧,作为居住用途(超过50%自住)这一主要性质不变,并且物业无结构性变化,则仍然可以享受自住房的免税待遇。

当然,不同情况有很多不同具体的对待方法,如果您对此有任何疑问,欢迎随时和我们联系,我们很愿意为您服务!

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