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房东如何利用出租物业来抵税?

不少人除了购买自住房外,有余钱还会购买投资物业作出租用途。由于投资出租物业会给投资者带来较好的收益,不仅有房租收入,而且随着时间的增长,房屋的价值也逐步提高。但与自住房不同,出租物业会涉及较为复杂的税务问题。作为房东,大家最为关心的就是出租物业哪些费用可以抵扣。

出租物业报税时可以用来抵扣的支出项目包括:

  • 与出租物业相关的广告费;
  • 出租物业的保险费;
  • 出租物业的地税;
  • 出租物业的房屋维修费(非资产折旧部分的费用);
  • 与出租物业相关的汽车费;
  • 出租物业的贷款利息;
  • 由业主支付的出租物业的水电气费、电视电话等日常设施费用;
  • 如果聘请了物业管理经纪来管理出租物业,还包括代理佣金费;
  • 与出租物业相关的法律、会计及其他专业咨询费;
  • 出租物业的剪草铲雪等费用。

一般来说,出租物业报税时,以上费用都可抵扣,但申报费用时也要注意以下问题:

1. 出租物业的贷款利息。贷款中能够抵税的只有利息部分,本金不能抵税。贷款银行每年会给借款者一份年度贷款报告,其中说明了借款人当年付还的本金和利息金额。另外提醒大家,自住房的贷款利息是不能抵税的。

2. 与出租物业相关的汽车费。申报汽车费的时候,要比较小心。因为原则上来说,税务局不认为房东需要用汽车来管理出租物业,除非房东有坐落在不同区域的多处出租物业。如果房东只有一个出租物业,而且签订的是长期租约,申报汽车费就不太适当了。即使合理申报,申报汽车费的理由和证据也要准备充分。税务局很可能要求纳税人提供记录,例如日期、时间、地点、驾车用途是管理出租物业还是私人使用等等。

3. 出租物业的劳务费。出租物业的物业管理费和维修费,或是剪草铲雪等日常费用,假如是请其他人负责,可以在出租收入中抵扣这部分费用。但只能是付给他人的费用才可抵扣,如果由屋主自己维修保养,则不能抵扣。

4. 出租物业的房屋折旧。出租物业报税时,较大金额的装修和翻新不能当作“维修”费用一次申报,而应根据资产折旧Capital Cost Allowance CCA)逐年抵扣出租收入。另外,如果是分租,就是出租物业同时也是自己的主要居住地(Principal Residence),那么出租物业报税时最好不要申报房屋折旧。因为如果申报了房屋折旧,房子就被认为改变了用途,不再享受免增值税的自住房税务优惠。

5. 出租物业报税时费用抵扣比例。假如出租物业含有私人使用部分,那么需要把私人使用的部分去掉,能够申报的只有与房屋出租相关的部分。另外,如果将自住房的一部份用作家庭办公室(Home Office),那么家庭办公室或出租所占的比例最好不要超过房屋的主要部份,否则也会影响自住房的性质而享受不了自住房的税务优惠。这个比例没有固定的数字,但一般不建议将家庭办公室的比例安排超过20%25%以上。

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