安大略省高级法院审结了一起地产经纪与客户之间的纠纷案件。案情虽然并不复杂，但法官在审理和判决推理过程中所阐述的道理和原则对人们的实际生活极具指引意义。
（一）
案件原告Re/Max Rouge River Realty Ltd.旗下的Paul 先生是一位从1989年就开始从业的地产经纪， 他与被告Keith先生和Lisa女士这一对夫妻曾打过多次交道。Lisa和Keith在1995年买房的时候，Paul担任了他们的买房经纪。 2001年Lisa被调往Halifax工作的时候，Paul担任了他们的卖房经纪。 当2004年4月Lisa又被调回安大略省工作的时候，Paul就又开始为这对夫妻再度购房而东跑西颠了。
在2004年4月和5月期间，Paul通过电子邮件向Lisa推介了很多房子。Lisa因需要安排工作交接，便不得不既在Toronto和Halifax之间多次飞来飞去，又抽空和Paul一起在Toronto及附近地区看房子。 在这几次看房的间歇当中，Lisa还与一位不属于Re/Max的地产经纪Fred先生一块儿看了位于Mississauga市Glenvista路上的一幢房子。 由于Fred没能帮助Lisa对这幢房子做进一步的察看，Lisa就又找到了Paul。 经过Paul的接洽安排，Lisa对这幢房子进行了仔细察看。 紧接着，Lisa要求Paul着手准备发出买房要约（Offer）。由于Lisa需要再次返回Halifax， 这个买房要约便需要由Lisa的丈夫Keith来签署。 5月17日，Keith同时签署了买房要约（Offer of Purchase) 和一份委托合同（Buyer/Agency Agreement）。令Lisa失望的是，这份买房要约被房屋卖主拒绝了。于是Lisa告知经纪Paul，她打算休夏， 等到秋凉时再寻买房子。
然而刚到夏秋之交，当经纪Paul于9月9日与Lisa联系看房时，Lisa告诉Paul说， 他们夫妇二人已经从建筑商手里直接买下了新房， 他们不再劳Paul大驾了。